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合理運用財稅政策,發展多層次住房租賃市場
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   一、是買房,還是租房

  住房市場到底應該是什么樣的?市場上買賣雙方進行交易,交易的價格由誰定,是決定市場性質的重要一環。純粹的完全競爭市場,價格只能由市場來定。在城鎮土地國有制的條件下,土地供給的局部壟斷特征,決定了即使名義上純粹的商品住房市場,也不可能是市場完全決定價格。
  買方所能接受的房價也是有限的,這取決于購買力。在經濟社會轉型期,個人購買力、家庭購買力、家族購買力甚至親戚朋友圈購買力,都用上了,造成了購買力“虛胖”。這種狀況有其特殊性。一個正常發展的社會,所支撐起來的房地產市場應主要取決于個人(家庭)購買力,而不是家族購買力或其他。
  是買房,還是租房?這個問題已經很古老。早在福利分房改革之初,類似的討論就有過。典型的討論方式是,租房一年要支付多少租金,買房一次性要承擔多少費用,一年還要支付多少物業費,最后轉換為每年的租房和買房支出比較。靜態來看,即使到了今天,租房支出總體上還是小于買房支出,但是從中長期來看,租房者得不到住房價格快速上漲的好處,而租金在逐年上漲。住房價格上漲一方面讓買房者確確實實感受到財富增長,另一方面最終也帶動了房租大幅上漲。房租相對于現在的房價來說可能是低的,甚至不足以覆蓋總房價的利息支出,但是就業主實際購房支出而言,回報可觀。更重要的是,業主財富增長了。不管是理性買房,還是隨波逐流買房,購房后悔者少見。租房者中卻有不少后悔者,因為隨著房價的上漲,他們的收入未能同步增加。他們中的不少人只能繼續租房。
  購房還是租房,這本來只是一個市場參與方式的選擇問題,但是隨著房價的上漲,隨著住房租賃市場的種種問題,而讓這樣的問題成為公眾話題。
  二、住房租賃市場存在的問題
  住房租賃市場是一個亟待發展的市場。住房租賃交易中的種種不規范,讓承租者租得不放心,住得不安心。合同上有明確的租賃期限,但出租者可能會以各種各樣的理由要求承租者搬出。這里不排除確實有出租者要將住房出售而無法繼續履行出租義務的可能,但其中有相當多的出租者只是為了進一步提高租金。他們不愿失去房價上漲后房租上漲獲利的機會。住房出租者缺少約束,承租者除了租金支出之外,還可能遇到押金不能全額拿回的問題。而且,租房者往往不能享受到業主才能享受到的孩子入學等多種公共服務。
  住房中介在住房租賃市場中扮演了重要角色。沒有中介,住房租賃市場也不可能全面興起。但是,與此同時,一些中介魚目混珠,占盡承租方和出租方兩邊便宜,甚至還有中介卷走租金,讓各方承受損失。這樣的結果可能讓一定數量的本來可以用于出租的住房退出租賃市場,房源進一步萎縮,只是因為業主不愿意惹上麻煩事。這些年來,一些大城市的住房限購政策,也影響了個人能夠用于出租的房源。在可用于出租的住房短缺的同時,租房需求卻保持旺盛狀態。大城市每年新流入的人口和新畢業的大學生的居住需求必須得到滿足。現實中,我們幾乎看不到因為沒有住房而流浪街頭的,但這是以他們付出不菲租金為代價的。特別是,他們的收入水平往往不高,房租開支可能會占去工資收入的相當部分,這不利于他們未來的發展。
  如果可用于出租的房源狀況沒有改變,那么要從根本上改變租房市場的狀況,幾乎不可能。市場從來是有了競爭才有發展和改善的動力。政府已在努力改變租房市場所遇到的種種問題。“租售同權”的引入,用意是好的,但是如何才能落實呢?且不論“租售同權”對符合條件者之“條件”要達到的困難,就是單單因為“同權”之后,出租房的含金量實際上就同步提高,房租價格在其他條件不變情況下勢必上漲,這樣租房新政的效果也可能會打上一定折扣。
  不少人將租房市場上的各種亂象的原因歸結為租房市場機構參與者少。的確,如果機構能夠按照規范的標準提供出租房,那么這可以在很大程度上解決租房市場的問題。但是,前提是,是否有足夠的可用于出租的房源?因此,發展住房租賃市場,需要從擴大房源入手。一些房地產企業引入將原先主要運用商業地產的“只租不售”模式,一些城市也開始為“只租不售”供地。這是良好的開端。只有可用于出租的房源擴大,租房市場上目前處于相對不利地位的租房者的狀況才可能從根本上得到改變。
  三、發展多層次的住房租賃市場
  任何市場都應該有規則可循。租房市場的亂象在相當程度上是因為缺乏契約精神所致。我們應該學習一些發達國家的先進經驗,讓長租者對未來的居住條件有信心有期待。我們應該總結租房市場發展中的經驗和教訓,讓過去犯過的錯不再重犯。
  租房市場的發展,出租者和承租者的權利和義務必須明確,而且應該相稱。租房市場要繁榮,就必須讓承租者“租得安心、住得放心”。否則,承租者時時刻刻可能被趕跑,不公平待遇隨時可能到來,這樣的租房市場缺少可持續性,即使能夠存在,也只是一個低端的不受歡迎的市場。
  租房市場也應該是多層次的。市場經濟的動力在很大程度上來自差異性。不同市場主體有不同的需求,能夠滿足不同市場主體需求的供給者往往可以占得市場先機,獲得更多的市場利潤。
  要從根本上摒棄租房不如買房的觀念。在市場經濟條件下,不同人群有不同的住房需求。有人可能只是在某個城市暫時居住一段時間,他或她就沒有必要在這個城市置業,合適的出租房可能更適合他或她。
  出租房同樣有高端、中端和低端之分。無論是哪個層次的出租房,都能夠滿足居住的基本要求。有人可能要長期在某個城市居住,即使他或她有住房購買能力,也同樣可以選擇租房。租房與買房的差異,只是兩種生活方式的差異。
  發展住房租賃市場,是為了解決居住問題,而不是其他。租房的便利才可能從根本上改變租不如買的住房消費觀念。農業社會“重土輕遷”觀念的改變需要加以時日。這本身沒有什么不對。現代社會所要創造的條件是給出更多的選擇項,選擇項的豐富,也是市場繁榮的表現之一。
  四、鼓勵租房租賃市場的財稅政策
  發展住房租賃市場,稅收政策可以起到一定作用。給住房出租者提供稅收優惠,鼓勵他們將擁有的住房用于出租;給開發出租房企業的稅收優惠,鼓勵它們多開發用于出租的住房;給住房出租行業以稅收優惠,鼓勵它們做好租房服務工作。
  與住房相關的各種稅費基金都可能會進入成本,并最終抬高租房者的負擔。與租房有關的各類稅費基金,需要進一步清理,并有針對性地實施優惠政策,盡可能降低住房租賃市場的運作成本,并最終讓租房者得到實惠,以解決好住房民生問題,這是稅收優惠政策選擇的立足點。歸結起來,就是對為住房租賃市場的發展作出貢獻者少收點稅,從而鼓勵住房租賃市場的發展。
  財稅政策應該有助于多層次住房市場的形成和發展,滿足不同收入水平的人們的居住需求。低收入者的居住問題,政府可以通過廉租房予以解決。政府可以自己開發也可以通過市場的方式提供廉租房。廉租房租金較低,基本上是象征性的,不足以維持住房的必要支出。差額應通過財政補貼予以彌補。用于基本居住保障水平的出租房,不僅要適合居住,而且應該與經濟社會發展水平基本相稱,能夠體現共享經濟社會發展的成果。這樣的出租房應該是財稅政策應著力保障的。這是住房保障體系的最低層次,即解決基本住房保障問題,以實現“人人有房住”的住房保障目標。
  中等收入者中收入偏低者的居住問題,應主要通過出租房保障。房租應該基本上能夠體現市場價格。中等收入者中偏高收入者的居住問題,可以通過出租房的方式解決,也可以通過保障性住房出售的方式,可以通過購買商品房的方式。中等收入者的住房租賃問題,應主要通過市場的辦法來解決。政府通過財稅政策鼓勵房地產開發企業以及其他企業轉型為專門的住房出租公司,為市場提供足夠的房源。政府應該鼓勵有條件的人們自己解決住房問題(包括買房),如采取降低稅費的政策。發展住房租賃市場需要一個過程,個人能夠自己解決住房問題,政府就可以少承擔點住房保障的責任。發展住房租賃市場,不是用租賃市場取代商品房市場,否則就會和市場經濟的發展相悖而行。
  高收入者的居住問題當然要通過市場的方式來解決。在很大程度上,他們并不需要特別的財稅政策的支持,但同樣地,他們可能購房,也可能租房。他們所需要的是合理的財稅政策,而不是任何懲罰性的可能摧毀社會財富的政策。

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